LTV와 DSR ?? 스트레스DSR?? 용어정리, 대출상식 바로 알기

 

 

안녕하세요 😊 오늘은 내 집 마련을 준비하거나 부동산에 관심 있는 분들께 꼭 도움이 되는
금융 용어 두 가지, LTV(주택담보인정비율) 와 DSR(총부채원리금상환비율) 에 대해 알기 쉽게 설명드리려고 합니다.

 

최근 금리 인상과 대출 규제로 인해 ‘얼마까지 빌릴 수 있을까?’가 집을 살 때 중요한 문제가 되었죠.
하지만 LTV와 DSR이 정확히 무엇을 의미하며, 왜 중요한지는 잘 모르는 경우가 많습니다.
지금부터 하나씩 자세히 알아보겠습니다.

---

🏠 LTV (Loan To Value, 주택담보인정비율)

LTV는 집값 대비 대출 가능한 비율을 말합니다.
즉, 내가 사고자 하는 주택의 가격을 기준으로 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 정해주는 기준입니다.

 

 예를 들어, 아파트 가격이 5억 원이고, LTV가 60%로 정해져 있다면,
은행은 이 집을 담보로 최대 3억 원까지 대출을 해줍니다.
나머지 2억 원은 본인 자금(현금)으로 준비해야 하죠.

 

 이 제도는 은행이 손실을 최소화하고, 가계 부채를 관리하기 위한 수단입니다.
 집값이 하락하거나 대출자가 빚을 갚지 못할 경우를 대비한 안전장치라고 할 수 있습니다.

---

💰 DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

DSR은 개인의 연소득 대비 1년에 갚아야 할 모든 빚(원금+이자)의 비율을 의미합니다.
쉽게 말해, 내가 버는 돈으로 감당할 수 있는 빚의 한계를 보는 기준이됩니다.

 

 예를 들어, 내가 1년에 버는 돈이 5,000만 원이고,
대출로 1년에 갚아야 하는 돈이 2,000만 원이라면,
내 DSR은 40%입니다. (2,000 ÷ 5,000 × 100)

 

 정부는 DSR을 통해 과도한 대출을 방지하고,
가계 부채 증가 속도를 조절하고 있습니다.
현재는 대부분의 금융기관에서 DSR 40% 기준을 적용하고 있으며,
일정 기준 이상 대출을 받을 때는 이 조건을 총족해야만 대출이 가능합니다.

 

---

 

📌 스트레스 DSR이란?

스트레스 DSR은 대출 심사 시 금리 상승 가능성을 고려하여, 대출자의 상환 능력을 보다 엄격하게 평가하는 제도입니다. 즉, 현재 금리뿐만 아니라 미래에 금리가 오를 경우를 가정하여 대출 한도를 산정합니다.​

---

🧮 스트레스 DSR 적용 방식

스트레스 DSR은 대출자의 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더하여 DSR을 계산합니다. 이로 인해 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.​

 예를 들어, 연소득 1억 원인 A씨가 30년 만기 변동금리 주택담보대출을 받을 경우:​

• 스트레스 DSR 적용 전: 약 6억 5,800만 원 대출 가능
• 스트레스 DSR 1단계 적용 시: 약 6억 3,000만 원 대출 가능
• 스트레스 DSR 2단계 적용 시: 약 5억 7,400만 원 대출 가능
• 스트레스 DSR 3단계 적용 시: 약 5억 5,600만 원 대출 가능

 이는 스트레스 DSR 3단계 적용 시, 기존 대비 약 1억 200만 원의 대출 한도가 감소하는 것을 의미합니다.

---

📅 단계별 시행 일정

단계시행 시기적용 대상스트레스 금리 적용 비율

1단계	2024년 2월	은행권 주택담보대출	25% (0.38%p)
2단계	2024년 9월	은행권 주담대 + 신용대출, 2금융권 주담대	50% (0.75%p)
3단계	2025년 7월 예정	은행권 및 2금융권의 모든 대출	100% (1.5%p)

스트레스 금리는 기본적으로 1.5%p로 설정되며, 각 단계에 따라 적용 비율이 달라집니다.

---

 

📉 2025년부터 강화되는 스트레스 DSR 규제

2025년 7월부터는 ‘스트레스 DSR’ 3단계가 본격 시행됩니다.
 이는 금리가 오를 경우까지 감안해 더 엄격하게 대출 가능 금액을 제한하는 제도입니다.

예를 들어, 지금은 5억 원까지 대출이 가능했던 사람이,
스트레스 DSR 규제가 적용되면 4억 5천만 원까지만 대출이 가능해질 수 있다는 뜻입니다.
 이는 금리 상승에 대비한 조치로, 보다 안전한 대출 환경을 만들기 위한장치입니다.

 

📝 한 줄 요약

• LTV는 집값 기준 👉 "이 집을 담보로 얼마나 빌릴 수 있나요?"
• DSR은 내 소득 기준 👉 "내가 이 빚을 감당할 수 있나요?"

이 두 기준은 단순한 숫자가 아닙니다.
내 집 마련의 시작점이자, 가계 재무 안정성을 지키는 중요한 장치입니다.

---